法律主觀：
房地產企業取得開發用地的 土地使用權 ，並從次月起開始繳納土地使用税，但在 商品房 建成並銷售後，對應的土地使用權並非直接發生轉讓，而是隨着地面建築物即商品房的銷售相應轉讓給購房者，其城鎮土地使用税 納税 義務終止的時間和減少的税額該如何把握和計算呢? 終止納税義務的時間應符合法定條件 城鎮土地使用税暫行條例第三條規定，土地使用税以納税人實際佔用的土地面積為計税依據，依照規定税額計算徵收。其商品房對應的土地是否已經不再由房地產企業實際佔用，應以以下兩個文件為依據。 《財政部、國家税務總局關於 房產税 、城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2008〕152號)第三條“關於房產税、城鎮土地使用税納税義務截止時間的問題”規定，納税人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產税、城鎮土地使用税納税義務的，其應納税款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。《國家税務總局關於房產税、城鎮土地使用税有關政策規定的通知》( 國税 發〔2003〕89號)第二條第(二)項明確，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。 本着轉讓方納税義務截止日應與受讓方納税義務起始日相銜接的原理，房地產企業銷售商品房，應以房產、土地的實物或權利狀態已發生轉移或變化，作為終止土地使用税納税義務的條件，在實務中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產權登記的時間“孰先”原則來確定，停止計算税款的時間為“次月”。購房者從此時開始成為納税人(個人非生產經營用房佔地免徵的除外)，房地產企業則從此時開始終止納税義務。 在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發票，或者雖已達到合同約定交房時間但未實際交房等，只要房屋未發生實質性轉移或土地使用權屬未發生法定變化，房地產企業就仍是該商品房用地的實際佔用者即納税義務人。如此才能保持該塊土地在納税時間上的連續性，使得同一塊土地的土地使用税的納税義務得以實現無縫轉移。反之，如果以其他時點作為房地產企業的納税義務終止時間，均會造成土地使用税納税義務的中斷。 計算税款方式不同，納税不同 房地產企業因完成商品房的銷售而終止土地使用税納税義務，應繳税款隨着已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實務中讓徵納雙方感到困惑和難以把握的是如何具體計算減少的税款，不同的計算方式將得出不同的結果，影響到納税人的利益。 例如，某 公司 2010年取得6萬平方米的土地使用權，年税額每平方米20元，年應繳土地使用税120萬元(6萬平方米×20元)。已建商品房可售面積30萬平方米，2012年10月將首批已銷售的9萬平方米房屋交付購房者並辦妥相關手續，已售房屋折算用地面積為1.8萬平方米(9萬平方米÷30萬平方米×6萬平方米)。 2012年土地使用税計算： 甲方式：本地區規定的納税期限為每年的4月和10月，分別以3月31日和9月30日的累計售房面積為半年度終止納税義務截止時間，其10月交房對應的用地在當年不能減少税款，只能在次年上半年再計算減少的税款。2012年應繳土地使用税：6萬×20元=120(萬元)。 乙方式：本地區土地使用税以季度為納税期，分別在3月、6月、9月、12月的15日前申報當季的税款，10月交房對應的用地在四季度終止納税義務，按季計算減少的税款：1.8萬平方米×20元÷4=9(萬元);2012年應繳土地使用税111萬元(120-9)。 丙方式：與乙地相同也是以季為納税期，但税款分月計算、按季繳納，10月交房對應的用地在當月終止納税義務，從11月起不再繳納税款，按月計算減少的税款為：1.8萬平方米×20元÷12×2=6(萬元);2012年應繳土地使用税114萬元(120-6)。 相同的涉税情形，卻因計算方式不同而計算出以上三種應繳税款，而繳納税款的多少，直接影響到企業本年利潤的增減，究竟以何種方式計算最佳呢? 土地使用税暫行條例第九條規定，徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用税;財税〔2008〕152號文件規定，依法終止納税義務的，其應納税款的計算應截止到當月末;國税發〔2003〕89號文件規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵土地使用税。在這些法條中，均以“月”作為納税義務的終止或起始“期”。 由此可見，甲方式顯然加重了納税人的税負，也不符合税法規定;乙方式雖然繳納的税款最少，但在交房當月就不再納税，違反了税款計算“截止到當月末”的規定;而丙方式，對已售房屋對應的用地從次月起依法終止納税義務，分月計算減少的税款，按季彙總申報繳納，既符合税法規定，又減輕了納税人的税負，且避免每月申報繳税的繁瑣，最大限度地維護了納税人的合法權益。
法律客觀：
《中華人民共和國税收徵收管理法實施細則》第十二條 從事生產、經營的納税人應當自領取 營業執照 之日起30日內，向生產、經營地或者納税義務發生地的主管税務機關申報辦理税務登記，如實填寫税務登記表，並按照税務機關的要求提供有關證件、資料。前款規定以外的納税人，除國家機關和個人外，應當自納税義務發生之日起30日內，持有關證件向所在地的主管税務機關申報辦理税務登記。 個人所得税 的納税人辦理税務登記的辦法由國務院另行規定。税務登記證件的式樣，由國家税務總局制定。
