房管局過户是必須要保證房產沒有任何抵押，查封的，如果房產有抵押，有查封，房管局是過不了户的，所以要想賣按揭房，最重要的就是先將按揭款還掉，然後註銷抵押，這樣就可以進行過户了。
如果房東沒錢還按揭款的，那就需要客户的首付款或者金融機構幫忙還按揭了，所以對於用買方首付款還按揭的情況，這個就需要和客户溝通了，客户願意就行，可以少一部分錢，因為如果通過金融機構幫忙贖樓，是要收取費用的，無論是房東和客户肯定都不怎麼願意給這比費用的，所以優先選擇與買方溝通用首付款還按揭，還清按揭然後註銷抵押，最後過户，如果買方是貸款也需要審批通過後再幫忙還按揭，避免審批不通過的情況。
一、買賣二手房交易流程
1、看房
買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付；
2、查檔
買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案；
3、籤合同
買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過户申請時間、税費支付方式、交房日期、租客情況、佣金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點後，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同（深圳市統一格式合同），支付定金給中介公司；
4、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務；
5、資金監管及貸款申請
買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙着簽名），買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔保公司），約7至8個工作日左右；
6、贖樓
買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及註銷抵押登記手續，約5個工作日左右；
7、房屋過户
買方同擔保公司去市房地產產權登記中心遞交房產過户申請，擔保公司領取回執，需5個工作日；
8、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證（記得多複印一些，再見到它時要等全部貸款還清之後啦），擔保公司領出新房產證同按揭銀行在市房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記後，銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方，約10個工作日左右；
9、交房
買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過户，買方領鑰匙。
二、二手房出售交易流程之賣家贖契、塗銷和遞件
贖契是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。
其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸。
（這裏建議買家不要拿現金直接給賣方贖契。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒很大的風險。）
塗銷就是賣家償還銀行貸款後取消房產抵押登記，產權轉移申請即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
